La guida pratica per investire in Francia

A due passi dall’Italia, affascinante e seducente, la Francia da sempre attira molti dei nostri connazionali che qui decidono di trascorrere vacanze meravigliose, ma anche il resto della vita. Sono infatti numerosi gli italiani che si sono trasferiti definitivamente per studiare, investire o lavorare in Francia.

Secondo il Rapporto 2018 sugli investimenti esteri, pubblicato dall’agenzia nazionale Business France, la Francia è il secondo paese europeo più attraente dopo la Germania. Lo studio, che analizza le dinamiche degli investimenti esteri nella Repubblica d’Oltralpe, evidenzia la rinnovata fiducia degli investitori stranieri nel territorio francese.

Nel 2018, sono stati avviati in Francia 1.323 progetti di investimento estero, il 2% in più rispetto all’anno precedente. Oltre 1700 aziende francesi sono controllate da un investitore italiano. Queste filiali francesi di gruppi italiani impiegano circa 63000 persone su tutto il territorio francese.

Tra i settori più gettonati per gli investimenti best in class in Francia troviamo quelli legati all’energia, all’ingegneria e al design. Ma sono soprattutto gli investimenti immobiliari a fare gola a molti. Scopriamo perché.

mappa francia

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Perché conviene comprare casa in Francia?

Acquistare casa in Francia è un investimento sicuro, dal momento che ci sono ottime probabilità di generare profitti cospicui a fronte di rischi molto contenuti. Si tratta pur sempre di una delle destinazioni preferite dai turisti, soprattutto per quanto riguarda la capitale Parigi, ma anche i centri della Costa Azzurra e della Provenza.

Comprare casa a Parigi, ad esempio, piuttosto che comprare un bungalow a Nizza o a Cannes, per poi affittare l’immobile, è possibile e redditizio. Il regime fiscale assicura un notevole aiuto a chi sta valutando questo tipo di operazione. Fra i molti vantaggi di cui si può usufruire, impossibile non menzionare il regime LMNP, ovvero loueur meublè non professionel, che in italiano si traduce come “affittacamere ammobiliate non professionista”.

Si tratta in sostanza di una soluzione che permette di mettere a reddito l’abitazione agendo come ditta individuale, e non come privato. Non solo: consente al locatore di dedurre tutte le spese di investimento ad esso relative, fra cui gli interessi sui prestiti, le spese notarili e condominiali. È possibile inoltre procedere al recupero dell’IVA ed evitare di incorrere in una doppia tassazione grazie agli specifici provvedimenti presi dal governo francese per favorire lo sviluppo del settore.

Dove comprare casa in Francia

In Francia, quasi il 75% delle opportunità di comprare casa si concentra a Parigi, mentre gli investimenti nelle altre realtà urbane regionali tendono ad avere un rendimento meno interessante. Nonostante ciò si stanno aprendo nuove opportunità, soprattutto in vista dei giochi olimpici del 2024 e del potenziamento delle infrastrutture.

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Una città come Bordeaux ora diviene particolarmente attraente, godendo degli effetti della riduzione dei tempi di viaggio con Parigi grazie allo sviluppo del trasporto ferroviario ad alta velocità.

In generale, le principali zone dove conviene comprare una casa in Francia sono:

  1. Parigi. Un appartamento nella capitale è sempre un ottimo investimento, anche in zone periferiche. Merito dello sviluppo di “Grand Paris”, l’importante progetto di urbanizzazione della capitale che prevede la creazione di una nuova rete ferroviaria metropolitana chiamata Grand Paris Express. Si svilupperà su 200 chilometri di nuove linee con la costruzione di 68 nuove stazioni. Il prezzo d’acquisto di una casa a Parigi è superiore alla media francese e di molte capitali europee, ma i costi variano parecchio da quartiere a quartiere. A St. Germain-des-prés un immobile si vende in media a 13.351 euro al mq. Segue il 7° arrondissement, sulla rive gauche della Senna, all’ombra della Tour Eiffel, tra i palazzi aristocratici e i ministeri. Comprare casa qui costa circa 12.013 euro al metro quadro.
  2. Bretagna. Regione a nord ovest della Francia, la Bretagna con 2860 km di costa e circa 800 tra isole e isolotti, è una destinazione molto frequentata per le vacanze al mare. Perfetta, dunque, per comprare un appartamento e affittarlo ai turisti. I prezzi in Bretagna sono più ragionevoli e in alcune località dell’entroterra si trovano occasioni anche a partire da 60mila euro.
  3. Provenza. Terra di lavanda e di grilli, di quegli inconfondibili profumi che fanno tanto campagna francese, la Provenza è una delle regioni più belle dove vivere e dove pensare di poter comprare una seconda casa. I prezzi degli immobili in Provenza cambiano a seconda della città: possono salire alle stelle in luoghi come Gordes, ma si rimediano anche degli ottimi affari in altre aree come Digne les Bains.
  4. Costa Azzurra. Cannes, Saint Tropez, Antibes, Menton: la Costa Azzurra è un paradiso per i vacanzieri, ma anche per comprare casa e metterla a rendita. Si tratta di una zona sempre molto richiesta e che garantisce un reddito certo e un sicuro incremento del valore dell’immobile nel tempo. I prezzi per un appartamento di due stanze sono piuttosto alti e non si scende sotto i 300mila euro.
  5. Nizza. Tra le località della Costa Azzurra, è a Nizza che si possono trovare le occasioni più interessanti. Nel 2018, i prezzi degli immobili hanno smesso di crescere, quindi questo potrebbe essere un periodo ideale per cercare la casa dei vostri sogni, che risulta relativamente economica rispetto alle zone limitrofe. I prezzi della città sono infatti più bassi rispetto a quelli di altre zone della Riviera Francese, come ad esempio Saint-Jean-Cap-Ferra.

Come comprare casa in Francia

Una volta deciso dove comprare casa, vediamo in che modo farlo. Iniziamo col dire che non c’è alcuna restrizione per gli acquirenti stranieri che desiderano acquistare un immobile, anche se non sono residenti. Per farlo basta un conto corrente francese e un documento di identità in corso di validità.

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Trovato l’appartamento, inizia la negoziazione con il venditore. Se l’offerta viene accettata, si registra l’accordo con il compromis de vente. Trattandosi di un contratto regolato dalla legge francese e tra stranieri, le parti possono scegliere di appoggiarsi allo stesso notaio o di coinvolgere ciascuno il proprio.

UNA VITA IN FRANCIA

Il compromesso di vendita per acquistare una casa in Francia può essere redatto in due versioni:

  1. Promesse unilateral de vente. Con la promessa unilaterale di vendita il proprietario si impegna a vendere, dando al compratore un certo tempo per decidere se procedere all’acquisto casa o rinunciare. Dal suo canto, l’acquirente versa una caparra pari al 10% con saldo a termine.
  2. Vente ferme. Con la vendita chiusa entrambe le parti si compromettono a procedere. Stipulato il primo accordo, possono passare fino a 90 giorni affinché le autorità facciano i dovuti controlli. Si dovrà verificare che l’immobile non abbia impedimenti al catasto francese, il certificato di urbanistica e i documenti obbligatori forniti dal venditore. Il compratore intanto può provvedere al pagamento o a inoltrare il finanziamento alla banca. Alla fine di questo periodo, l’acquisto dell’appartamento si conclude con il rogito, l’acte de vente. Questo atto sancisce il passaggio di proprietà e obbliga le parti a versare le imposte dovute, incluse le spese notarili.

Le tasse sugli immobili

Gli stranieri possono comprare casa in Francia con un mutuo sulla base di alcune condizioni, e i requisiti possono variare in base all’istituto finanziario. Al costo dell’immobile, bisogna aggiungere quelli relativi alle tasse.

Nel caso di acquisto di immobile esistente, le imposte da versare sono:

  • Taxe départementale de publicité foncière, pari allo 0,60% del prezzo di vendita;
  • Taxe foncière, tassa fondiaria sulla rendita catastale dell’appartamento;
  • Taxe d’habitation, l’imposta di residenza pari al valore locatizio meno le spese famigliari e le agevolazioni su prima casa.

Il totale delle imposte si aggira intorno al 5.09%. In caso di una costruzione completamente nuova, bisognerà versare anche l’imposta sul valore aggiunto pari al 20%. Di solito però la TVA (che sarebbe la nostra IVA) è inclusa nel prezzo di vendita.

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Siti per comprare casa in Francia

Molti siti contengono annunci di case in vendita in Francia e offrono un servizio di assistenza per avviare la compravendita.

Tra le principali agenzie immobiliari e portali francesi annoveriamo:

Aprire un’attività in Francia

Aprire un’attività all’estero non è solo un’opportunità per investire, ma anche per cambiare vita fuori dall’Italia. Tra le mete preferite dai nostri connazionali c’è proprio la Francia, per via della sua vicinanza geografica e anche per la facilità di aprire un’attività. Qui, infatti, la burocrazia è piuttosto snella e lo Stato mette a disposizione diversi incentivi per favorire la nascita di nuove imprese.

I principali centri economici francesi dove pensare di aprire un’attività sono:

  • Parigi. È qui che la maggior parte del turismo si concentra. Aprire un’attività legata alla ristorazione o all’accoglienza è la scelta preferibile.
  • Nizza: capitale economica della Costa Azzurra, Nizza è rinomata per attrarre costantemente i capitali degli imprenditori che vogliono avviare un’azienda attiva nel comparto turistico, del commercio o dei servizi finanziari. Se si vuole investire nella ristorazione, aprire un bar o una struttura alberghiera, Nizza conta un flusso costante di circa 5 milioni di turisti ogni anno.
  • Marsiglia. È la più grande città della Francia meridionale, capoluogo della Provenza. Ogni anno attrae un flusso crescente di turisti che provengono da ogni parte del mondo. Per questo, attira i capitali degli imprenditori che vogliono aprire un bar, un pub, un albergo, un B&B, un affittacamere, eccetera.

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Come costituire una società in Francia

In Francia esistono numerosi tipi di società, a seconda che tu voglia aprire una ditta individuale oppure cercare un socio in affari. Le principali sono:

  1. Impresa individuale (IE, entreprise individuelle): ha una struttura semplice, con una persona, senza richieste di capitale e amministrazione semplice.
  2. Sociètè en Nom Collectif (SNC): la responsabilità dei soci della SNC francese è solidale ed illimitata. Inoltre, non sono previste limitazioni di alcun genere per quanto riguarda il numero massimo dei soci e nell’apporto di capitale societario.
  3. Société à Responsabilité Limitée – SARL. La SARL ricalca la nostra SRL e rappresenta la forma giuridica più diffusa presso le piccole e medie imprese francesi. Deve essere costituita da almeno due soci, la cui responsabilità è limitata alla quota conferita al capitale societario. C’è anche una versione per singolo (EURL, Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée). Non c’è un minimo di capitale richiesto il che significa che puoi creare un’impresa con 1 euro. Le SARL inoltre non necessitano dell’atto notarile per la costituzione.
  4. Sociètè AnonimeSA. Per costituire una SA occorre versare un capitale minimo di 38.000 euro, di cui il 50% deve essere interamente versato al momento della costituzione, mentre il restante 50% deve essere conferito entro i successivi 60 mesi dalla data di registrazione. I soci-azionisti rispondono limitatamente alla loro quota conferita nel capitale societario. La SA può emettere titoli azionari e può perseguire la strada verso la quotazione in Borsa. Per le SA quotate in borsa viene richiesto un capitale minimo di 228.673 euro e, almeno una volta l’anno, deve essere convocata l’adunanza assembleare dei soci per approvare i bilanci e per distribuire gli eventuali utili maturati dagli shareholders.
  5. Société Anonime Semplifiée –SAS. La SAS presenta le stesse caratteristiche della SA, ma differisce dalla stessa per il fatto che i suoi soci godono di ampia libertà dal punto di vista amministrativo e di determinazione delle modalità di funzionamento interno. Per questo, è denominata “semplificata”.

Una volta scelto il tipo di società che si vuole costituire, la società acquista personalità giuridica solo in seguito alla registrazione nel Registro del Commercio e delle Società (RCS), che non differisce dal nostro Registro delle Imprese.

Per informazioni più dettagliate sulla creazione d’impresa in Francia potete collegarvi al sito ufficiale dall’AFE (Agence France Entrepreneur), l’Agenzia per la Creazione d’Impresa. Un’altra risorsa è costituita dalle Camere di Commercio e Industria.

Se il vostro intento è di aprire un’attività commerciale in Costa Azzurra, bisogna contattare la Camera di commercio italiana di Nizza.

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Tipi di attività da aprire

  • Ristorante: aprire un ristorante italiano in Francia è facile e veloce. Ci vorranno più o meno due settimane, contro i due mesi italiani. Sono previsti, inoltre, corsi di formazione (facoltativi) a carico dello Stato francese. Ma attenzione: per quanto sia veloce la procedura, i controlli da parte delle autorità sono molto rigorosi. Tutto deve essere a norma, le celle frigorifere usate correttamente, i prodotti per la cucina non scaduti. Se il mondo della ristorazione vi piace ma non volete aprire un ristorante, puntate sul food truck.
  • Bar: è una delle attività più redditizie. Aprire un bar in Francia potrebbe essere un’idea vincente se si decide di offrire ai clienti i tipici prodotti da bar italiani: caffè, aperitivi, panini, eccetera, magari a prezzi ragionevoli.
  • Pizzeria: a Parigi ce ne sono molte italiane. La pizza italiana del resto piace in tutto il mondo. Meglio puntare a delle località dove il mercato non è ancora saturo, oppure in quei quartieri non troppo turistici ma altamente abitati.
  • Negozio: di abbigliamento, di pasta fresca, di oggettistica. Sono diverse le attività commerciali che si possono aprire, purché il mercato in quel quartiere o città non sia già saturo. Ai francesi piace molto andare in bicicletta: si potrebbe ad esempio pensare di aprire un noleggio bici.
  • Gelateria. Gli italiani lo hanno già fatto e con successo: aprire una gelateria in Francia ed espandersi poi al resto del mondo. È il caso di Amorino, nota catena di gelaterie nata a Parigi e poi volata oltre i confini europei.
  • Attività agricola. I terreni agricoli in Francia sono un investimento strategico, magari puntando alla coltivazione della lavanda oppure ai vigneti.
  • Franchising. Un altro ottimo modo per fare business in Francia, che peraltro risulta particolarmente vantaggioso, consiste nell’aprire un’attività in franchising. In Francia, infatti, operano numerose e note catene commerciali, specie nel settore gastronomico. Affiliarsi ad una di esse significa ottenere l’allestimento del locale con loghi e suppellettili identificativi, oltre che particolari condizioni di rimborso.

In conclusione

Che si tratti di comprare una casa, piuttosto che di aprire un’attività in Francia, la decisione di lasciare l’Italia non è mai semplice. Per questo studiare, informarsi e affidarsi a seri professionisti pronti ad aiutarvi è uno dei consigli che non stancheremo mai di darvi. Per il resto: “Au petit bonheur la chance”.