Investire, aprire un’attività e comprare casa in Croazia

Croazia: la guida per chi vuole investire

Da anni ormai regina delle vacanze dei giovani italiani, la Croazia – l’ultima ad aver aderito all’Unione Europea – sta conoscendo un periodo di grande sviluppo e rinnovamento. Investire in Croazia conviene proprio in questa fase di vivacità economica, e potrebbe portare a risultati molto redditizi.

Lasciata alle spalle la lunga guerra, l’economia della Croazia risulta infatti una delle più avanzate nella zona sud orientale dell’Europa. Impostata su un sistema di tipo liberista, si cimenta con buoni risultati in tutti i settori, eccellendo in particolar modo nella produzione industriale, che rappresenta il 20% del PIL e il 25% dell’occupazione. I settori privilegiati sono il siderurgico, il metallurgico, e, soprattutto, il settore del turismo.

Proprio per questo suo dinamismo a livello economico, sono sempre di più i giovani imprenditori che decidono di andare a vivere in Croazia, considerandola una terra di opportunità di investimento. A differenza dell’Italia, il governo croato opera al ribasso della pressione fiscale sugli imprenditori, favorendo così la crescita delle piccole e medie imprese. Ciò rende la Croazia un terreno fertile per gli investimenti di ogni genere, in primis quelli immobiliari.

In questo approfondimento vi daremo una serie di consigli su dove investire in Croazia, con piccole istruzioni per i principianti.

Comprare casa in Croazia

Il settore immobiliare in Croazia gode di ottima salute, con un numero crescente di transazioni e compravendite soprattutto da parte degli stranieri. La domanda residenziale è composta per l’80% da austriaci, sloveni e tedeschi, e si concentra particolarmente nell’area di Dubrovnik, della Dalmazia e dell’Istria.

Ci sono tre tipi di immobile che è possibile acquistare in Croazia:

1. Ville: in riva al mare oppure nell’entroterra. Le prime sono le più gettonate perché hanno una rendita superiore, dal momento che è possibile affittarle ai turisti.
2. Appartamenti: più comodi per le famiglie o per chi intende trasferirsi in Croazia, magari per trascorrere gli anni della pensione all’estero. Si trovano tantissime offerte, sia di appartamenti nuovi di zecca sia da ristrutturare, e quindi ad un prezzo minore. In generale in Croazia gli immobili costano meno, ed è facile trovare un bel appartamento a prezzi contenuti.
3. Case in pietra da ristrutturare: spesso in Croazia, in particolare a Gallesana, si trovano case in pietra in vendita a prezzi bassi. Il motivo? Sono case da ristrutturare. Per 50mila euro è possibile acquistare un immobile che una volta ristrutturato varrà circa il triplo.

Chi può comprare casa?

I cittadini stranieri, quindi anche gli italiani, possono comprare casa in Croazia solo in determinate zone. Ci sono infatti delle tipologie di immobili che non è possibile acquistare da chi non è residente e ha la cittadinanza italiana. Si tratta di immobili che hanno finalità non residenziali, o che hanno finalità o destinazione d’uso residenziale, ma che sono ubicati in specifiche zone.

Nello specifico non è possibile per gli italiani comprare:

• immobili ubicati in zone protette: artistiche, naturali, paesaggistiche, ecc;
• terreni agricoli;
• strutture immobiliari ubicate all’interno dei parchi nazionali;
• tutti gli immobili che si trovano nelle zone che hanno interesse sul piano della sicurezza per lo stato croato.

È importante sapere che nel 2006 la UE ha posto fine alla pregiudiziale nei confronti di un italiano che intendesse acquistare in Croazia. In base alla nuova legge, infatti, vige anche per noi il trattato di reciprocità. Ciò significa che se un cittadino italiano vuole comprare casa in Croazia come privato può farlo, ma la richiesta di acquisto deve essere passata al vaglio del ministero di giustizia a Zagabria. I tempi di attesa minimi per il rilascio dell’autorizzazione sono di circa 6 mesi.

Come comprare casa in Croazia

Gli italiani che vogliono investire in immobili in Croazia devono seguire un procedimento specifico. Generalmente le compravendite passano tramite agenzia immobiliare, e sugli atti è previsto l’intervento del notaio che svolge funzioni analoghe a quelle italiane.

Una volta individuato l’immobile che ci interessa, la procedura è la seguente:

1. Proposta di acquisto, che deve riportare tutte le indicazioni necessarie per l’offerta di acquisto.
2. Valutazione della proposta di acquisto da parte del venditore, che deve decidere se accettarla o meno. Se l’accetta, deve firmare il contratto ed impegnarsi ufficialmente alla vendita. Con questa firma l’immobile viene tolto dal mercato e si apre la fase successiva, che può basarsi sul contratto preliminare o su quello definitivo.
3. Fase di raccolta di tutta la documentazione necessaria per fare i controlli e portare alla preparazione del contratto di vendita definitivo.

Successivamente bisognerà preparare la richiesta al ministero della Giustizia per l’autorizzazione a comprare, da straniero, un immobile presente sul territorio croato. I documenti per comprare casa in Croazia, che vanno allegati alla richiesta, sono i seguenti:

• l’accordo di acquisto con il proprietario che deve riportare prezzo, tempistiche, modalità di trasferimento delle somme;
• un documento che attesti la proprietà dell’immobile in capo al compratore;
• il certificato dall’ufficio comunale, che indica che l’immobile sia effettivamente all’interno del comune indicato;
• 2 copie del passaporto;
• pagamento di 50 kuna e 100 kuna: il primo è per l’inoltro della richiesta, il secondo per pagare la “decisione” da parte dell’autorità. Si tratta di bolli che dovremmo pagare anche in Italia. In totale quindi si devono pagare 150 kuna, circa 20 euro.

Dove comprare casa

Ma dove conviene comprare casa in Croazia? Tra le località predilette dagli investitori ci sono ovviamente quelle più famose: per esempio Korcula, città natale di Marco Polo, o Hvar, oppure Brac, che ha una delle spiagge più belle del Mediterraneo. Qui comprare casa sul mare e a poco prezzo è possibile. È inoltre un ottimo investimento non solo come seconda casa per le vacanze, ma anche per affittarla ai turisti in altri periodi.

Tra le mete più gettonate troviamo anche Osijek, sede dell’Università. Comprare casa qui costa in media sui 70mila euro.

Zlatni Rat è un paradiso per il windsurf, mentre l’isola di Mljet (che si trova tra l’isola di Korcula e Dubrovnik), con il suo monastero, ha un fascino tutto particolare. L’isola più visitata è Krk, ma nel Quarnero ci sono anche Cherso, Lussino, Rab, Pag.

Comprare casa in Croazia: prezzi e tasse

Quanto costa comprare casa in Croazia? I prezzi oggi sono mediamente compresi, per le abitazioni di qualità medio-alta di nuova realizzazione, tra i 2500 e i 3mila euro al metro quadro, mentre per le case di lusso il prezzo è fra i 4 e i 5 mila euro al metro quadro.

Tra i vari costi che si devono mettere in preventivo quando si intende acquistare una casa, una parte rilevante è costituita dalla tassazione.

Dopo la conclusione del contratto di compravendita, l’acquirente deve denunciare lo stesso all’Agenzia delle Entrate della Repubblica di Croazia, la quale poi emetterà il Decreto nel quale sarà indicata la tassa che deve essere versata dall’acquirente entro 15 giorni dall’emissione del Decreto. La tassa che è attualmente in vigore e che deve essere versata dall’acquirente corrisponde al 5% del valore dell’immobile

Agenzie immobiliari e siti per cercare casa

Ci sono molti siti dove poter comprare casa in Croazia, alcuni dei quali fanno capo alle principali agenzie immobiliari del paese. I più importanti sono:

• Euro Immobilien: si occupa della vendita di case lungo la costa croata e le isole.
• Histria Apart, agenzia specializzata negli immobili di lusso.
• RealEstateCroatia.com: il più grande portale immobiliare in Croazia.
• Adriatic Group: un gruppo di intermediari nel campo degli immobili che insieme offrono case su tutto il territorio dell’Istria.
• Maris: specializzata in antiche tenute istriane, ville in pietra circondate da boschi e case su colline con vista mare.

Come aprire un’attività in Croazia

Un altro modo per investire in questo paese da straniero è aprire un’attività. La legge croata sulle società commerciali sottolinea, infatti, che gli investitori stranieri abbiano gli stessi diritti e assumano gli stessi obblighi di quelli locali.

Chiunque insomma può aprire un’azienda in Croazia. Qualsiasi tipo di società si scelga, la residenza non è necessaria. Dal punto di vista fiscale ci sono molte agevolazioni che permettono di abbassare le imposte a fronte di investimenti ed assunzione di personale. Senza contare che per aprire una società saranno sufficienti pochi giorni, se non addirittura 24 ore. Per i numerosi vantaggi fiscali e burocratici che offre, la Croazia è uno dei paesi europei più convenienti oggigiorno per aprire un’attività all’estero.

In generale, la tassazione sugli utili societari è del 20%. Se parliamo di IVA (in croato PDV) l’aliquota ordinaria va dal 25% al 10% in ambito turistico, ristorativo e ricettivo.

I tipi di società croate

A darci un quadro più preciso dei tipi di società esistenti in Croazia è l’AIK (Agenzia croata per gli Investimenti e la Competitività). Le principali società sono:

1. Società per azioni (d.d.): il capitale minimo per la costituzione ammonta a circa 26.000 euro (200.000 Kune). Nel caso in cui le azioni vengano versate in contanti, almeno un quarto dell’importo minimo delle azioni per le quali può essere emesso deve essere versato prima dell’iscrizione nel Registro presso il Tribunale Commerciale.
2. Società a responsabilità limitata (d.o.o.): il capitale minimo è di 2.500 euro, di cui almeno 1.350 euro devono essere versati in contanti prima dell’iscrizione nel Registro presso il Tribunale Commerciale.
3. Società semplice a responsabilità limitata (j.d.o.o.): il capitale minimo è di 1,34 euro (10 Kune); deve essere versato in contanti prima dell’iscrizione nel Registro presso il Tribunale Commerciale.

Il Governo croato – per alleggerire e accelerare la procedura di registrazione di una società – ha implementato il progetto HITRO.HR, che dispone di una rete di oltre 60 sportelli sparsi su tutto il territorio nazionale ed ubicati presso gli uffici dell’Agenzia finanziaria nazionale denominata FINA.

HITRO.HR accelera la procedura, rendendo l’amministrazione statale più attiva ed efficiente, flessibile e trasparente e consentendo all’investitore di costituire una società entro 8 giorni lavorativi. Il progetto HITRO.HR viene implementato tramite il servizio e-società/e-tvrtka, che consente la costituzione on-line (entro 24 ore) di una società a responsabilità limitata, con capitale sociale versato in contanti, in tutti i Registri presso i Tribunali Commerciali da qualsiasi sportello HITRO.

Che tipo di attività aprire?

In particolare, se si vuole aprire un’attività commerciale in Croazia, si consiglia di farlo a Zagabria. La capitale croata è, infatti, un importante centro economico e finanziario e offre numerose opportunità di lavoro e di affari. Le principali attività da poter aprire sono:

• Bar: aprire un bar in Croazia può essere molto redditizio, soprattutto se si scelgono le località turistiche.
• Azienda di pellet: c’è già chi lo ha fatto e con successo. Si tratta di un settore che va per la maggiore nel paese balcanico.
• Ristorante e pizzeria: aprire un ristorante all’estero è una delle attività preferite dai nostri connazionali. La cucina italiana piace sempre molto e il successo è garantito.
• Gelateria: anche aprire una gelateria può essere un’idea vincente. Per differenziarsi, si può pensare di esportare gusti poco famosi all’estero o di crearne di nuovi.

In conclusione

Come abbiamo visto, investire in Croazia conviene ed è abbastanza semplice dal punto di vista burocratico. Se non ve la sentite di imbarcarvi in questa avventura da soli, potreste cercare un socio; altrimenti, come sempre, il consiglio è di affidarsi ad esperti e legali che operano sul territorio croato, così da non incappare in brutte sorprese.