Comprare casa alle Isole Canarie

Tutti amano le Canarie. Si conta che nel solo 2016 siano stati 39 milioni i visitatori arrivati nelle quattro isole principali – Gran Canaria, Tenerife, Lanzarote, Fuerteventura – a dimostrazione di quanto l’arcipelago spagnolo sia tra le mete preferite del turismo internazionale. Merito delle bellissime spiagge, del mare turchese e di un clima che permette di soggiornare qui tutto l’anno. Mai come in questi ultimi tempi, infatti, il turismo gioca un ruolo fondamentale nel recupero dell’economia spagnola. E se le Canarie vivono un momento privilegiato come mete turistiche, sulla stessa onda si piazzano gli investimenti immobiliari. Da sempre, le Canarie godono di un regime fiscale favorito e diverso rispetto al resto della penisola iberica. Il REF (Regime economico e fiscale delle Canarie) è uno dei modelli più convenienti del vecchio continente per l’acquisizione, gestione e messa a reddito di patrimoni immobiliari e, ad esempio, di strutture turistico-ricettive.

Ma è così vantaggioso investire nel caro vecchio mattone? Ne abbiamo parlato con il dottor Renato Spizzichino, commercialista esperto in diritto societario e fiscalità internazionale che nel 2014 ha fondato Canarie Consulting, studio di assistenza fiscale, legale e societaria che aiuta tantissimi italiani e stranieri a trasferirsi nel meraviglioso arcipelago spagnolo. Con sede a Gran Canaria e a Tenerife, la società tra i numerosi servizi offerti si occupa anche di investimenti immobiliari per i suoi clienti. Non un servizio preconfezionato, ma assolutamente personale. In base alle diverse esigenze dei clienti, infatti, si cercano per loro le opportunità migliori: che sia un immobile da affittare piuttosto che un’attività commerciale.

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Dottor Spizzichino, molti nostri connazionali stanno pensando ad investimenti in zone turistiche, come appunto le Canarie. Quanto costa comprare una casa qui?

«Può costare dai 50 mila euro a qualche milione. Dipende ovviamente dall’obiettivo. L’investimento migliore e quello che consiglio, è comprare appartamenti che vanno dai 90 mila ai 140 mila euro ma non di più se si desidera trarre profitto da quell’immobile. Gestendolo in maniera corretta e ottimale si possono arrivare anche a rendimenti del 15% all’anno sull’importo investito. Il migliore immobile da acquistare è l’appartamento che corrisponde al nostro loft: un grande soggiorno con angolo cottura, divano letto, e un bagno oppure il classico monolocale: camera, soggiorno con angolo cottura e bagno».

Le Isole Canarie catturano l’attenzione di piccoli e grandi investitori, in particolare nel settore turistico ed immobiliare. Comprare un immobile, investire nel caro e vecchio mattone, è ancora una delle forme di investimento preferite. Molti coloro che infatti decidono di affittarlo. Come funziona la legge in Spagna?

«Affinché sia conveniente comprare un appartamento per poi affittarlo deve essere gestito come affitto turistico: significa che posso affittarlo per alcuni giorni, per una settimana fino a un mese, ma comunque per meno di tre mesi. In linea di massima, dunque, una settimana piuttosto che 15 giorni. In tutta la Spagna c’è una legge che vieta che l’affitto turistico venga fatto da soggetti che non hanno un’apposita licenza. La prima cosa da fare, quindi, è ottenere la licenza. Per quanto riguarda i luoghi con destinazione turistica la legge prevede che per poter fare un affitto turistico bisogna avere una licenza che viene data solo se si ha la disponibilità di almeno il 51% degli appartamenti, delle unità immobiliari del residence dove si vuole affittare. Questo nelle destinazioni turistiche appunto, oppure laddove i complessi sono stati concepiti con licenza turistica. Viceversa, dove la zona è considerata residenziale piuttosto che commerciale, dove gli immobili non sono stati costruiti con licenza commerciale o di ufficio, la licenza è concessa anche se si è in possesso di una sola proprietà. Pertanto l’investimento migliore conviene farlo laddove questo è consentito. Questa è la prima regola, fondamentale. Molti pensano che l’investimento immobiliare vada fatto esclusivamente al sud delle isole perché è solo questa zona che dà grandi redditività in quanto piena di turisti. Ma anche le città più grandi e importanti come Santa Cruz de Tenerife e Las Palmas de Gran Canaria sono molto attrattive per il turismo. Inoltre in queste città l’affitto turistico è consentito dal momento che non ci sono complessi turistici, ma si tratta di zone residenziali e commerciali».

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Qual è la situazione attuale del mercato immobiliare nell’arcipelago?

«C’è tantissima domanda soprattutto per l’affitto turistico. Il dato ufficiale è che gli aeroporti delle Canarie hanno generato nell’ultimo anno 39 milioni di arrivi, di cui 28 milioni dall’estero e 11 dall’interno. C’è, dunque, una richiesta enorme. Non appena un appartamento è messo in vendita nei posti dove poi si può affittare, viene subito acquistato. Non a caso il mercato immobiliare delle Canarie sta facendo da traino a tutta l’economia spagnola».

Tenerife, Gran Canaria, Fuerteventura e Lanzarote: in quale delle isole è più vantaggioso acquistare un immobile?

«In rapporto a prezzo/rendimento consiglio Gran Canaria, ma anche Tenerife. In queste due isole, infatti, c’è turismo in ogni momento dell’anno. Nelle isole minori invece non è sempre così: ci sono mesi in cui c’è una grandissima richiesta e altri dove questa è minore. Non è facile inoltre trovare immobili da destinare agli affitti turistici. Nelle grandi città, al contrario, dove è quasi tutto commerciale e residenziale è anche più facile ottenere la licenza di affitti turistici. Ecco perché consiglio le isole maggiori se si desidera fare un investimento immobiliare per avere reddito. Il discorso, naturalmente, cambia se si decide di acquistare una casa per uso personale. In questa circostanza molto dipenderà dalle esigenze e dai gusti delle singole persone.

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Parliamo di tasse. Quali sono le imposte che si devono pagare se si compra una casa alle Isole Canarie?

«Se si acquista da un privato, quindi un immobile non di nuova costruzione, si paga un’imposta che è pari al 6,50% del prezzo dichiarato in atto dal notaio. Poi si deve pagare una tassa di iscrizione al Registro della Proprietà e si paga circa lo 0,50% del prezzo dell’acquisto. Il notaio viene a costare un altro 0,50%. Diciamo che in tutto si paga un 7,50% tra tasse, notaio e registrazione dell’atto. E poi, naturalmente, c’è il professionista che si paga a parte. Qui il notaio in realtà fa poco. Controllare se ci sono ipoteche, che non ci siano debiti, procurarsi il certificato energetico dell’immobile, è tutto a carico dell’acquirente. Il consiglio è quindi affidarsi a un professionista che si occupi di fare tutti questi adempimenti sia prima che dopo l’acquisto. Il cittadino italiano che acquista, è obbligato a pagare l’IBI, che si calcola sul valore catastale e la cui percentuale è determinata dal singolo “ayuntamiento” e L’IRPF, entrambe in Spagna».

Se siamo residenti in Italia e decidiamo di acquistare un immobile alle Canarie quali tasse dobbiamo pagare?

«Siamo obbligati a pagare l’IBI e l’IRPF in Spagna e l’IVIE, che si calcola anch’essa sul valore catastale, in Italia. L’IVIE – l’Imposta sul Valore degli Immobili all’Estero – si paga per differenza con quanto pagato in Spagna a titolo di IBI. Se siamo residenti in Italia e compriamo una casa alle Canarie, dunque, dobbiamo dichiararla nella nostra dichiarazione dei redditi italiani tra gli immobili all’estero. La differenza di solito è minima, diciamo che mediamente si va a pagare circa 50 euro sulla tipologia di immobili di cui abbiamo parlato prima. Facendo, inoltre, riferimento all’articolo 6 della Convenzione tra l’Italia e la Spagna per evitare le doppie imposizioni, del 29/09/1980 n. 663, le tasse sugli immobili vengono pagate nel Paese dove è situato l’immobile. Questo principio si applica ai redditi derivanti sia dall’utilizzazione diretta che dalla locazione, dalla vendita o da ogni altra forma di utilizzazione dei beni stessi e vale anche per i redditi derivanti dai beni immobili appartenenti a un’impresa nonché da quelli utilizzati per l’esercizio di una libera professione. Quindi in Italia non dobbiamo pagare alcun tipo di imposta, se non l’IVIE che è una tassa patrimoniale sul bene. La tassa sull’immobile va pagata solo in Spagna secondo la tassazione spagnola. Tutti gli anni, quindi, dovremmo fare una dichiarazione dei redditi dei soggetti non residenti».

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Quando si compra casa quali sono i documenti da controllare?

«I documenti che è importante controllare prima di un acquisto, sono: nota informativa e atto di acquisto dell’immobile che si deve comprare; certificato della comunità dei proprietari dal quale risulti che non ci sono debiti; certificato di efficienza energetica; ultimo IBI pagato».

Per quanto riguarda la compravendita immobiliare alle Canarie, conviene affidarsi a delle agenzie o al privato?

«Affidarsi al privato è molto difficile. Quasi tutti gli immobili sono in mano alle agenzie che comunque non hanno quasi mai l’esclusiva. I proprietari sono molto spesso persone che vivono all’estero che naturalmente si affidano per la compravendita alle agenzie. Normalmente la provvigione non si paga qui, è a carico del venditore. Quindi chi compra non paga nessuna provvigione all’agenzia. Certo spesso può essere inserita nel prezzo di acquisto, ma chi paga la provvigione all’agenzia è solo il venditore. È chiaro che bisogna rivolgersi ad agenzie collaudate per non incappare in brutte sorprese».

Affitto di una abitazione ammobiliata: chi deve farsi carico della sostituzione e/o della manutenzione dei beni mobili della casa in caso di deterioramento?

«L’articolo 2 della LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos n. 29/1994, del 24 novembre 1994) stabilisce che le norme che regolano l’affitto di una casa si applicano, tra l’altro, anche ai mobili che si trovano nella stessa. Esaminando l’articolo 21 della stessa legge, possiamo dire che è obbligato il proprietario dell’immobile alla sostituzione o riparazione degli elementi deteriorati quando questi ultimi non sono più adatti ad adempire alla loro funzione primaria, sempre che la colpa del danneggiamento non sia imputabile all’affittuario. Ciò vuol dire che se si danneggiano per un caso fortuito, forza maggiore o semplicemente per usura dovuta al normale utilizzo nel tempo, sarà responsabilità del proprietario la riparazione o sostituzione».

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Per chi volesse trasformare il suo immobile in un’attività legata al turismo, come ad esempio ai B&B, quali sono i passaggi da seguire?

«Si può fare ottenendo l’apposita licenza e rispettando quelle che sono le normative emesse dal governo spagnolo sulla gestione del B&B. Nelle isole Canarie, ad esempio, a differenza dell’Italia, l’immobile non deve essere abitato personalmente dai gestori. Deve essere tutto dedicato all’attività di bed & breakfast».

Qualche consiglio a coloro che volesse investire nel settore immobiliare alle Canarie?

«Il mio consiglio è di affidarsi a un professionista che si trova sul posto che possa aiutarli a capire meglio il mercato immobiliare, a valutare le zone migliori, a fare le ricerche riguardo il venditore, alla sua affidabilità, a controllare, a esempio, nel caso in cui il venditore sia una società che la stessa non sia a rischio fallimento. Succede spesso, come del resto in tutto il mondo, di imbattersi in truffatori. Fondamentale è quindi rivolgersi ad agenzie collaudate, a qualcuno del posto che poi vada a verificare di persona se quello è l’investimento giusto per noi».

Per approfondimenti sulle tasse e le imposte da pagare per comprare e vendere casa alle Isole Canarie è possibile collegarsi a questi link.

www.canarieconsulting.com/blog/fiscalita-canarie/le-tasse-le-imposte-devi-pagare-compri-vendi-casa-alle-isole-canarie.php

www.canarieconsulting.com/blog/fiscalita-canarie/comprare-casa-alle-canarie-le-tasse.php

www.canarieconsulting.com/blog/diritto/sostituzione-manutenzione-beni-mobili-affitto.php

A cura di Enza Petruzziello