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Comprare casa a Madeira: prezzi, zone e documenti necessari
Madeira, regione autonoma del Portogallo, attira gli italiani con il suo clima mite, il paesaggio montuoso e la natura. Negli ultimi anni, infatti, Madeira ha visto una crescita del numero di stranieri che la scelgono come luogo in cui avere una seconda o terza casa.
Comprare casa a Madeira è la soluzione ideale per chi vuole trasferirsi definitivamente lì ma anche per chi desidera affittare l’abitazione ai turisti.
L’acquisto di una casa a Madeira è facilitato, per noi italiani, perché la regione fa parte dell’Unione Europea però è importante prepararsi prima del grande passo per farsi un’idea non solo dei costi medi della case ma anche del budget totale necessario per affrontare tutto il procedimento di acquisto.
In questo articolo ti accompagniamo in un viaggio nel mercato immobiliare di Madeira, fornendoti tutte le informazioni necessarie per iniziare a valutare la tua situazione personale.
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- È necessario avere la residenza in Portogallo per comprare una casa a Madeira?
- Cos’è il NIF e a cosa serve
- Quanto costano le case a Madeira
- L’IMT: la novità 2026 che devi conoscere
- Cos’è l’Imposto do Selo
- AIMI e Casa Pronta: cosa sono
- Certidão Permanente Predial e controlli sull’immobile
- Affittare la casa ai turisti
- Cosa cambia se diventi residente portoghese dopo aver acquistato la casa
- È possibile comprare casa a Madeira per gli italiani?
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È necessario avere la residenza in Portogallo per comprare una casa a Madeira?
Questa è una delle domande più gettonate dagli italiani e la bella notizia è che no, non è obbligatorio avere la residenza in Portogallo per acquistare una casa a Madeira.
È importante tenere a mente, però, che l’acquisto di una casa a Madeira non ti dà automaticamente diritto alla residenza portoghese.
Se hai intenzione di soggiornare a Madeira per più di tre mesi, devi richiedere il Certificado de Registo de Cidadão da União Europeia presso la Câmara Municipal della zona di residenza e analizzare la tua posizione, inclusa quella fiscale, con un professionista della migrazione.
Cos’è il NIF e a cosa serve
Il NIF (Número de Identificação Fiscal) permette all’acquirente italiano di avere un numero di identificazione fiscale portoghese.
Puoi richiedere il NIF ancora prima di diventare residente in Portogallo (se vuoi diventarlo).
Quanto costano le case a Madeira
Naturalmente, è impossibile dare una valutazione precisa perché il prezzo di un immobile cambia in base a diversi fattori ma andiamo a vedere delle linee guida che ti aiutano a farti un’idea realista dei prezzi degli immobili a Madeira.
Nel Q1 2026 il prezzo medio degli alloggi familiari venduti nella Regione Autonoma di Madeira era di €2.863/m².
Uno dei fattori che più influenza il prezzo di una casa è la zona in cui questa si trova. Ecco i prezzi medi in alcune aree di Madeira negli ultimi 12 mesi (terminati con il primo trimestre 2026):
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- Funchal: €3.322/m²;
- Santa Cruz: €2.617/m²;
- Porto Santo: €2.484/m²;
- Machico: €2.027/m²;
- São Vicente: €1.331/m².
Inoltre, il prezzo pagato dagli acquirenti con residenza fiscale al di fuori del Portogallo, nel primo trimestre 2026 è stato di €3.295/m² contro i €2.810/m² degli acquirenti con domicilio fiscale nel Paese.
L’IMT: la novità 2026 che devi conoscere
L’IMT (Codice do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis), l’imposta da pagare al momento dell’acquisto della casa, ha subìto una modifica con il Decreto-Lei n.º 97/2026, del 20 maggio.
La modifica in questione riguarda le aliquote IMT applicabili ai non residenti. L’attuale articolo 17 del codice IMT stabilisce che, per l’acquisto di un immobile urbano destinato esclusivamente ad abitazione, l’imposta sia pari al 7.5%.
La norma prevede delle eccezioni ed è importante farsi seguire da un professionista così da vagliare la propria situazione personale.
Cos’è l’Imposto do Selo
L’Imposto do Selo è l’imposta del bollo portoghese, da pagare al momento dell’acquisto della casa. Se per comprare l’immobile dovrai accendere un mutuo sarà necessario calcolare l’Imposto do Selo anche sul finanziamento.
AIMI e Casa Pronta: cosa sono
- AIMI. Si tratta di un’imposta aggiuntiva sul patrimonio immobiliare, che può essere dovuta dai proprietari di immobili di alto valore. Il calcolo non si basa semplicemente sul prezzo pagato per la casa ma sul Valore Patrimoniale Tributario (VPT) degli immobili considerati ai fini dell’AIMI.
- Casa Pronta. Questo servizio pubblico portoghese permette di gestire in un unico procedimento varie operazioni che riguardano l’acquisto dell’immobile (es. compravendita, pagamento delle imposte e registrazione della proprietà). È importante distinguere Casa Pronta, che è un servizio amministrativo per formalizzare e registrare le diverse operazioni, da professionisti come un notaio.
Certidão Permanente Predial e controlli sull’immobile
Prima di procedere con l’acquisto della casa, è opportuno che tu faccia i controlli sull’immobile. Il Certidão Permanente Predial ti consente di consultare i registri relativi al fabbricato e le richieste di registrazione pendenti. Questo serve per verificare la situazione giuridica dell’immobile.
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Affittare la casa ai turisti
Se hai acquistato un immobile a Madeira non per viverci ma per affittarlo ai turisti dovrai operare come Alojamento Local (AL).
Prima ancora d’iniziare l’attività dovrai registrare l’immobile come AL tramite una comunicazione preventiva con termine presso il Balcão Único Eletrónico o nel Comune in cui si trova la casa. Il Comune può opporsi entro 60 giorni, che passano a 90 nelle zone di contenimento (aree individuate dal Comune in cui l’attività di Alojamento Local è sottoposta a regole più restrittive per evitare un numero troppo elevato di case e appartamenti per turisti).
A questo punto, devi presentare la prova di un’assicurazione obbligatoria di responsabilità civile.
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La cosa cruciale da sapere, però, è che non basta acquistare un immobile per poi affittarlo ai vacanzieri. Prima di comprarlo, verifica – con l’aiuto di un professionista locale – che questo sia a norma per poterlo adibire all’affitto turistico.
Cosa cambia se diventi residente portoghese dopo aver acquistato la casa
Dopo 5 anni di residenza legale continuativa a Madeira, puoi richiedere il certificato di residenza permanente.
La residenza fiscale, invece, non coincide automaticamente con l’acquisto dell’immobile lì. In generale, ai fini fiscali è necessario trascorrere almeno 183 giorni in Portogallo per essere considerati fiscalmente residenti nel Paese (possono esserci variazioni).
Se tu dovessi diventare fiscalmente residente in Portogallo cambierebbe la tua posizione in merito ai redditi e dovresti sottostare alle regole previste per i residenti.
È possibile comprare casa a Madeira per gli italiani?
Sì, farlo è assolutamente possibile, anche se vivi in Italia e mantieni la residenza fiscale nel Paese. Come avrai intuito leggendo l’articolo, acquistare un immobile a Madeira è un processo piuttosto complesso e a volte anche lungo.
Per evitare errori, è importante conoscere a menadito la normativa, che ovviamente può variare con il tempo. Per questo motivo ti consigliamo di informarti soltanto da fonti ufficiali e di rivolgerti a uno o più professionisti locali, in base alle tue necessità, per avere garanzia del supporto necessario per acquistare la casa che sogni.
