Mercato immobiliare spagnolo: Barcellona

 

Già da circa un anno e mezzo gli esperti del settore immobiliare in Spagna assicurano che il mercato è stabile e i prezzi degli immobili sono in lieve aumento.

Oggi, gli effetti di questa stabilizzazione cominciano a vedersi a Barcellona, anche a occhio nudo. Nel giro di pochi mesi, si sono tornate ad aprire agenzie immobiliari indipendenti nuove di fiamma, quasi in ogni quartiere della città. A parte i grandi gruppi (come Don Piso, Tecnocasa, Engel & Völkers), queste erano praticamente sparite dal mercato. Inoltre, sono riapparsi gli agenti immobiliari a mo’ di “cani sciolti”, che tentano di accaparrarsi acquirenti e appartamenti da vendere a tutti i costi.

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L’effetto bolla sembra aver insegnato poco o nulla in questo paese che sembra quasi dedito per sport a vendere e acquistare immobili non appena ne abbia l’occasione! Nonostante, infatti, nel periodo post-bolla, il mercato si fosse ripromesso di darsi maggiori regole per difendere “il compratore finale”, non tutte le promesse sono state mantenute.

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Per cui, a chi dovesse avventurarsi nel non facile mercato immobiliare di Barcellona (probabilmente molto simile a quello del resto di Spagna), si consiglia di rivolgersi ad agenzie accreditate, sia internazionali che locali, e tenere presente che al prezzo di vendita (che si può sempre e comunque negoziare) del bene bisogna aggiungere un 10% di tasse e un 2,5 percento di spese notarili.

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È utile ricordare, inoltre, che alcune agenzie come Tecnocasa e Don Piso, richiedono un 3% di commissione al compratore. C’è da dire che Tecnocasa tende ad avere appartamentini (circa 50 mq che vanno per la maggiore tra gli investitori) a prezzi abbastanza bassi rispetto alla media. Altre agenzie, come Engel & Völkers non chiedono commissioni al compratore ma si posizionano su un segmento più alto del mercato, sia in termini di qualità dei beni che di prezzi.

Ma veniamo alla città catalana. Gli ultimi dati pubblicati dal portale www.idealista.com, relativi agli ultimi 12 mesi del 2016, citano prezzi in aumento di circa il 6,6%. Nell’epoca della bolla, i prezzi di Barcellona sono caduti di circa il 30%, partendo dalle punte massime del 2008 (quando il metro quadrato in generale costava 4.732 euro) fino al 2014. Oggi si assestano attorno a 3.478 euro ma c’è una bella differenza da quartiere a quartiere.

Quelli cari di “toda la vida” (di sempre), sono rimasti più o meno tali. E stiamo parlando dei distrettti signorili di Pedralbes (il più esclusivo), Sarrià e Sant Gervasi, Les Corts . Nei primi due i prezzi, sempre secondo le informazioni raccolte, sono pari a 4.598 euro/mq (ma possono arrivare a 10.000 a seconda dei quartieri) e 4.486 nell’ultimo.

Anche Gràcia, il quartiere più bobo della città abitato di preferenza da intellettuali, artisti e studenti, rimane più o meno agli stessi livelli, anzi si sono notati aumenti proprio negli appartamenti più richiesti dagli investitori: se la media del metro quadrato vale 3.136 euro/mq, i classici 50mq non scendono al di sotto dei 200mila euro (a volte da ristrutturare) e si affittano – modalità turistica esclusa – intorno ai 750/900 euro al mese.

Ci sono poi quelle zone che “diventano di moda” improvvisamente e in poco tempo vedono lievitare i loro prezzi. Questo è successo al Poble Sec, nel distretto di Sants Montjuic, e San Antoni, nel distretto dell’Eixample Izquierda. Questi quartierini, soltanto una decina di anni fa considerati molto popolari, sono oggi chiaramente a la page. Nel Poble Sec, quartiere d’immigrazione pachistana e marocchina, si sono aperti numerosissimi locali e atelier d’artisti. Dipanandosi a partire dall’asse centrale di Carrer Blai, “la via delle tapas”, il quartiere la sera pullula di barcellonesi e turisti. I prezzi al metro quadrato possono arrivare a 3.000 euro/mq. La zona di Sant Antoni registra già prezzi in notevole aumento (anche qui ormai i 50mq ristrutturati viaggiano attorno ai 200/250mila euro) e, se gli esperti vedono giusto, quando il bellissimo mercato ottocentesco, oggi in ristrutturazione, sarà completato assisteremo a un boom ulteriore.

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Stabile la Ciutat Viella – con il Gotico -, dove gli acquisti si fanno decisamente a scopo d’investimento (e chi potrebbe vivere nel bel mezzo del trambusto infernale della Rambla?) con prezzi pari a 3.765 euro/mq. Il Raval, una promessa non mantenuta di quartiere in recupero – alcune zone sono rimaste piuttosto squallide, per quanto esistano estimatori della tipica atmosfera del “barrio” -, viaggia sui 3.100 euro/mq (ma si può negoziare al ribasso). Il business della Barceloneta (l’antica spiaggia di Barcellona) è rappresentato dai tipici 30mq da affittare ai turisti che possono costare sui 130.mila/150mila euro, per un prezzo medio pari a 4,577euro/mq.

Sul fronte levantino, dove si trova la parte più moderna della città e la Vila Olimpica, il quartiere creato in occasione delle Olimpiadi del ’92 , dove oggi vivono molte giovani coppie con bambini piccoli, i prezzi si aggirano intorno a 4.580 euro/mq.

I segnali sembrano confermare che il mercato sia in rapida ripresa. Secondo gli esperti, comunque, non si verificheranno più le stesse condizioni che fecero esplodere la bolla nel 2007, anche perché gli stipendi locali sono decisamente bassi, la disoccupazione è ancora molto elevata e, oggi, le banche non concedono più ipoteche al 110%, come ai tempi delle vacche grasse, ma soltanto un 80% del totale.

 

Paola Grieco