Comprare casa in Grecia: quali documenti servono e come fare passo passo

Comprare casa in Grecia: quali documenti servono e come fare passo passo

La Grecia è una delle destinazioni preferite dagli italiani che stanno pensando di comprare casa all’estero, che sia per affittarla ai turisti, passarci qualche mese o andarci a vivere stabilmente.

Fra i motivi che spingono molti italiani ad acquistare un immobile in Grecia ci sono lo stile di vita rilassato, una cultura simile a quella del Bel Paese, la vicinanza geografica all’Italia, i prezzi al metro quadrato che sono competitivi, l’alta rendita degli affitti ai turisti e il costo della vita ridotto rispetto all’Italia.

Se anche tu stai prendendo in considerazione la possibilità di comprare casa in Grecia, che sia per uso personale o per affittarla a terzi, in questo articolo andiamo a vedere i punti salienti del percorso che può portarti fin lì.

È necessario trasferirsi in Grecia per comprare casa lì?

No. Un italiano può comprare casa in Grecia e continuare a vivere stabilmente in Italia.

In quanto cittadini dell’Unione Europea, gli italiani hanno gli stessi diritti dei greci in materia di acquisto e vendita di immobili. C’è da tenere a mente che l’acquisto di un immobile comporta adempimenti fiscali greci.

In breve, quindi, è possibile possedere una casa in Grecia anche senza trasferirsi nel Paese e procedere all’acquisto senza necessità di un visto o di un permesso di soggiorno.

Cosa serve prima di procedere con l’acquisto

Ecco i principali documenti che dovrai avere prima d’iniziare il processo di acquisto dell’immobile:

• L’AFM, ovvero il numero di identificazione fiscale greco;
• La dichiarazione dell’imposta di trasferimento (con la dovuta imposta pagata);

Dopo aver ottenuto l’AFM e aver scelto la casa, è cruciale controllare la documentazione relativa all’immobile. Tra gli aspetti da guardare con attenzione ci sono:

• Il titolo di proprietà;
• I dati catastali;
• Eventuali ipoteche, pignoramenti o altri vincoli;
• Regolarità urbanistica ed edilizia;
• Superficie e caratteristiche;
• E9 del proprietario;
• Situazione fiscale dell’immobile.

Il nostro consiglio è quello di affidarsi a un professionista locale che possa aiutarti a verificare la situazione dell’immobile che vorresti acquistare e che possa seguirti durante tutto il percorso.

Quanto costa comprare casa in Grecia?

Naturalmente, non c’è una risposta universale perché la cifra cambia in base a molti fattori. Tuttavia, è importante tenere di conto che non dovrai soltanto pagare la quota necessaria all’acquisto dell’immobile ma dovrai anche considerare:

• L’imposta di trasferimento (a carico dell’acquirente);
• Notaio;
• Registrazione dell’atto;
• Eventuale assistenza legale;
• Eventuali verifiche tecniche;
• Eventuali costi bancari;
• Eventuale agenzia immobiliare.

Chi acquista una prima casa in Grecia ha diritto a un’agevolazione purché soddisfi i requisiti richiesti.

Dove comprare casa in Grecia

Ci sono delle città e isole fra le preferite degli italiani quando si tratta di acquistare casa in Grecia. Queste sono:

• Atene: la capitale è spesso scelta per gli alti rendimenti delle locazioni (anche se ci sono limiti in merito e li vedremo tra poco), il potenziale di rivendere la casa dopo qualche anno dall’acquisto e guadagnarci bene nonché i grandi progetti di riqualificazione urbana. Se hai intenzione di avviare un Airbnb in città, sappi che è vietata la prima registrazione di immobili nel Registro delle Locazioni Brevi fino al 31 dicembre 2026 per il 1°, 2° e 3° distretto municipale di Atene.

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• Creta: considerata sufficientemente viva tutto l’anno per trascorrervi qualche mese quando in Italia fa freddo ma anche abbastanza forte dal punto di vista turistico nei mesi estivi, Creta offre un buon rapporto qualità-prezzo e valide infrastrutture.
• Isole Ionie: le preferite dagli italiani sono Corfù, Cefalonia, Zante e Leucade. Tutte queste destinazioni, pur essendo diverse l’una dall’altra, offrono una buona logistica e uno stile di vita simile a quello italiano.
• Cicladi: Mykonos, Santorini, Paros, Naxos e Milos sono scelte dagli italiani perché offrono prestigio e un’altissima rendita finanziaria legata al turismo di lusso.
• Peloponneso: qui i costi possono essere più bassi rispetto a quelli nelle zone più gettonate della Grecia. Il Peloponneso offre la possibilità di uno stile di vita più autentico con grandi spazi verdi e una cultura unica.

Comprare casa per affittarla

Se hai intenzione di acquistare un immobile in Grecia per affittarlo a terzi è importante fare una distinazione fra:

• Affitto a lungo termine per motivi residenziali;
• Affitto turistico.

Nel primo caso, i canoni costituiscono reddito da immobili e sono soggetti alla relativa tassazione greca. Nel secondo caso, invece, è necessario registrare l’immobile nello Short-Term Stay Property Registry dell’AADE, entro i termini previsti.

Ci sono anche obblighi fiscali da sostenere e per questi è opportuno consultare un professionista che possa valutare la tua situazione personale.

Comprare casa per viverci

Se, invece, vuoi acquistare un immobile in Grecia per viverci, è necessario distinguere tra due situazioni:

• Soggiornare in Grecia per un periodo massimo di tre mesi;
• Trasferirsi in Grecia per più di tre mesi/stabilmente.

Nel primo scenario, puoi rimanere in Grecia senza dover richiedere alcun visto, perché sei cittadino europeo. Se però hai intenzione di restarci più di tre mesi o di trasferirti definitivamente lì, allora devi seguire la procedura per i cittadini dell’Unione Europea che dipende dalla tua situazione personale. Questa include l’eventuale lavoro/attività autonoma, studio o formazione e altre condizioni previste dalla normativa.

È importante sapere che acquistare casa in Grecia non significa diventare automaticamente residenti lì. La residenza anagrafica e quella fiscale sono due questioni diverse e non basta vivere stabilmente in Grecia per essere considerato fiscalmente residente nel Paese.

Per verificare la tua posizione fiscale, parla con un professionista. Ricordati, infine, che se trasferisci la tua residenza abituale all’estero per più di 12 mesi, devi iscriverti all’AIRE (Anagrafe degli Italiani Residenti all’Estero) presentando la domanda entro 90 giorni dalla data del trasferimento.

A chi è consigliato l’acquisto di una casa in Grecia

Naturalmente, in linea di massima qualunque cittadino italiano può comprare casa in Grecia sia per uso abitativo sia per affittarla a terzi. Andiamo a vedere, però, l’identikit delle varie categorie per cui questa opzione è particolarmente consigliata:

• Pensionati. Se magari vivi in una grande città e cerchi uno stile di vita più lento, in un’isola o località a poca distanza dall’Italia, la Grecia può fare al caso tuo. Se ci rimani per più di tre mesi, devi dimostrare di avere sufficienti risorse economiche e una copertura sanitaria completa;
• Chi vuole trasferirsi realmente in Grecia. Magari hai trovato lavoro nel Paese, vuoi spostarti lì perché il tuo partner è greco o vuoi semplicemente ricominciare da zero all’estero senza allontanarti troppo dall’Italia. In questo caso, l’acquisto di un immobile ha senso perché ne farai un uso abitativo regolare.
• Chi vuole avere una seconda casa da usare per qualche mese l’anno. Puoi passarci l’estate o i mesi che in Italia sono freddi. Ricorda di metterti in regola nel caso in cui tu rimanga nel Paese per più di tre mesi.
• Chi ha un progetto di lungo periodo. Se pianifichi di trasferirti stabilmente in Grecia in futuro, magari una volta raggiunta la pensione, puoi volerti muovere in anticipo, comprando prima la casa.
• Chi vuole acquistare un immobile da mettere a reddito, anche se in questo caso, come abbiamo visto, è necessario tenere di conto di alcune limitazioni e delle normative vigenti.