Alcune dritte per gli acquisti immobiliari in Spagna

Comprare casa in Spagna

Lanciarsi in un’avventura immobiliare in Spagna può riservare delle sorprese, soprattutto se si pensa che non ci siano differenze tra comprare un appartamento a Milano o a Barcellona, ad esempio. In realtà, come ben sappiamo anche per molti altri aspetti, paese che vai. Dunque, se state pensando di comprare un appartamento in Spagna, prendete nota, perché alcune informazioni di questo post possono tornarvi utili!

I vari attori della ricerca

L’acquisto di un appartamento inizia dalla ricerca. In Spagna, come dappertutto, esistono agenzie immobiliari che fanno parte di grandi gruppi, altre prettamente locali e i “tiratori sciolti”, agenti immobiliari che lavorano come liberi professionisti o piccoli imprenditori che si occupano di ristrutturazioni.

Oltre a ciò, un’ottima risorsa sono i portali immobiliari, all’interno dei quali si possono ritrovare gli annunci delle agenzie (la maggioranza) e quelli dei privati (minoritari).  D’immediata e facile consultazione, i portali spagnoli forniscono informazioni abbastanza affidabili sugli immobili in vendita, oltre a dare notizie utili, quali la variazione dei prezzi al metro quadrato e i movimenti del mercato in generale.

Tra i principali, consultabili anche via App. con Android o iOS: idealista.com, fotocasa.es, habitaclia . 

Alcuni portali sono prettamente utilizzati da privati o da banche che mettono in vendita i loro appartamenti frutto del pignoramento: mitula.com, nuroa.es.

Altri sono messi in linea direttamente dalle banche ma non sono sempre di facile e immediata consultazione. I principali sono Servihabitat (della banca La Caixa) Solvia (della banca Sabadell).

Le principali agenzie presenti sul mercato sono: Donpiso, Tecnocasa, Century 21 e molte altre, tra le quali quelle specifiche a ogni città. 

Alcune agenzie immobiliari, come Donpiso o Tecnocasa applicano una commissione al compratore. Al prezzo di vendita bisogna aggiungere una percentuale che si aggira attorno a 3% della somma definitiva.

Altre agenzie, teoricamente, non esigono commissioni ai compratori, in realtà questa è praticamente inclusa nel prezzo di vendita convenuto con l’acquirente. Quindi, se potete, è sempre meglio comprare da privati.

Una missione non facilissima, visto che quando un bene viene messo in vendita, le agenzie danno la caccia al venditore e difficilmente mollano l’osso, promettendo spesso cifre di vendita rocambolesche pur di accaparrarsi il cliente.

Visitare la casa con esperti

Andate, se potete, a visitare l’appartamento di vostra scelta con un esperto (meglio se un amico architetto o qualcuno che s’intenda di costruzione).

In questa fase è importante, infatti, capire se l’edificio abbia gravi problemi strutturali. Non fidatevi delle occasioni a basso prezzo. Il cosiddetto “chollo” (l’affare) nasconde spesso gravi deficit o transazioni poco chiare.

Non fidatevi neppure dei metri quadrati dichiarati, spesso sono contraffatti o includono terrazze, soffitte, e parti non considerate abitabili. Quando si è abbastanza sicuri sull’acquisto, è, dunque, consigliabile verificare i metri quadrati effettivi.

Il compromesso

Il compromesso di vendita, se si fa, corrisponde al 10% del prezzo totale. Dopodiché, le parti decidono entro quanto tempo chiudere la trattativa. In questa fase è importante contattare il gestore del condominio (se ce n’è uno) e/o il presidente (o presidentessa) degli inquilini (di solito un residente del palazzo).

Il primo sarà tenuto a informare se il venditore ha debiti relativi alle spese condominiali. In caso affermativo, la cifra andrà detratta dal prezzo di vendita e passata direttamente al condominio per il saldo.

La seconda figura vi serve per avere informazioni complementari ma non decisive ai fini dell’acquisto.

A Barcellona, le spese condominiali di un appartamentino (60 mq) in un palazzina media, in una buona zona, in buone condizioni, con ascensore, ammontano a circa 100/120 euro al mese, a meno che non siano già state preventivate spese di manutenzione extra (per esempio, la ristrutturazione della facciata).

Tutte queste informazioni possono essere reperite sempre alla stessa fonte: l’administrador de fincas (amministratore del condominio).

La scrittura pubblica di compravendita (dal notaio)

Prima di arrivare all’appuntamento con il notaio, è consigliabile chiedere l’assistenza di un avvocato.

In Spagna, questa prestazione non è molto cara e risulta molto utile anche perché, soprattutto quando si è stranieri, l’avvocato si occupa di leggere il contratto di vendita (copia simple) e verificare se ci fossero delle s anomalie che possono sfuggire ai profani. 

Il notaio spagnolo ha compiti di controllo molto più ridotti rispetto a un notaio in Italia. Per cui, l’intervento di un avvocato al momento della firma del contratto può essere determinante.

La parcella di un avvocato per questo genere di prestazione ammonta a 200/300 euro circa.

 I documenti che il venditore deve produrre al momento della vendita sono: certificato energetico, abitabilità, valore catastale dell’immobile e la nota simple de registro (un documento che indica se per l’appartamento si sta pagando un’ipoteca).

Se la casa fosse ipotecata, accertarsi bene (magari chiedendo al notaio) quale sia la prassi migliore. La norma, soprattutto se si paga l’appartamento senza richiedere un mutuo, consiste nell’ accertarsi in prima persona che il venditore saldi l’ipoteca con il denaro della compravendita.

E, se fosse necessario, andare insieme a lui in banca per depositare l’assegno sul conto. Questa cifra sarà poi scalata dal totale.

Bisogna ricordare, infatti, che in Spagna il debito è collegato alla persona fisica ma anche al bene. Dunque, se l’ipoteca non dovesse essere estinta, da colui che l’ha contratta, ricadrebbe sul nuovo acquirente e proprietario dell’appartamento.  

Le tasse da pagare per l’acquisto di un appartamento sono pari a 10% del prezzo di vendita definitivo. A queste bisogna aggiungere le spese notarili e le spese di registrazione della proprietà.

Orientativamente, se un appartamento costa 200.mila euro, dovete aggiungere 20.mila euro di tasse; intorno ai 700 euro per la parcella del notaio e 500 euro per la registrazione di proprietà.

Infine, in Spagna esiste la cosiddetta “tassa d’abitazione” (IBI), che varia a seconda delle Comunità Autonome. Si va da 100 euro all’anno (appartamentini di medie e piccole dimensioni) a qualche migliaia di euro (per appartamenti di lusso o ville).

Di Paola Grieco